א. רקע:
התובעים הם בעלי חלקה 1 בגוש 11658 בשטח 5,912 מ"ר, מדרום לקניון לב המפרץ ובסמוך למרכזית המפרץ בחיפה. התובעים תובעים פיצוי על הפקעת המקרקעין, בסך 10,251,226 ש"ח.
ביום 22.12.05 הוחלה על המקרקעין הפקעה לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943. ביום 25.6.06 נשלחה על ידי מנכ"ל הרכבת הודעה על כוונה לתפוס חזקה במקרקעין מכוח הצו. התובעים התנגדו לתפיסת החזקה והתנגדותם נדחתה, ומועד התפיסה שנקבע ליום 17.7.06, נשאר על כנו. עובדות אלו נטענו בסעיפים 14-16 לכתב התביעה, ואושרו בכתב ההגנה.
התובעים דרשו פיצויי הפקעה, בסך 7,925,000 ש"ח לפי חוות דעת השמאי אהרן רבנשטיין, והנתבעת שילמה את הסכום שאינו שנוי במחלוקת לשיטתה רק ביום 18.7.11, בסך 3,860,604 ש"ח בתוספת מע"מ.
הנתבעת טוענת, כי שווי המקרקעין ליום הקובע 22.12.05 על פי חוות דעתו של השמאי מאיר וולקן, הוא לפי 125 $ למ"ר, ולפי שער יציג של 4.62, 3,414,000 ש"ח.
ענינה של תביעה זו, למעשה, שני נושאים:
א. שווי המקרקעין
ב. פיצוי נוסף בשל אי תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת.
ב. תוכניות הבניה במקרקעין
לצורך הערכת שווי המקרקעין, המדמה את המחיר שקונה מרצון היה מוכן לשלם למוכר מרצון עבור המקרקעין, יש להתייחס לתוכניות החלות על המקרקעין, וכן לתוכניות שהיו צפויות לחול על המקרקעין. אין מחלוקת בדבר התוכניות החלות על המקרקעין קודם להפקעה. תוכניות חפ/319 וחפ/559 סיווגו את המקרקעין כמגרש בניה באיזור תעשיה. בהתאם לכך, לפי חפ/1400יג, ניתן היה לבנות תכסית של 50% ב-3 קומות, ועוד 2 קומות שירות ו-2 קומות תת קרקעיות מטרות שירות עד עומק 20 מ'. במצב זה, אושרה התוכנית המפקיעה, שהיא תת"ל 13/6/2 - חפ/2213, והמקרקעין סווגו כחלק ממרכז תחבורה.
השמאי רבנשטיין ציין כחלק מהמצב התכנוני, שבהצעת תכנון חפ/1704 שהומלצה להפקדה בתאריך 24.6.02, נכללה חלקה זו בחלוקה מחדש, והוצע לבעליה מגרש תמורה. בכתב התביעה נטען כי לפי תוכנית 1704, שהציעה איחוד וחלוקה, ואשר התובעים התנגדו לה, הרי במגרשים ששטחם עולה על 3 דונם הותרה הקמת מסחר קמעונאי וחנויות כלשהו. התנגדות התובעים הוסרה כנגד הסכם שכירות ל- 48 חודשים. נטען בכתב התביעה, כי החלת תוכנית 1704ג לאיחוד וחלוקה על המקרקעין, כמו על מקרקעין סמוכים, לא אושרה על ידי הועדה המחוזית לתכנון ולבניה. מכל מקום, מכתב ההגנה עולה, שההכרעה לכלול את המקרקעין בתת"ל ולא בחפ/1704, שהקנתה זכויות יתר למגרש גדול, התקבלה עוד לפני היום הקובע, כך שביום הקובע, לא שימשה חפ/1704 כמרכיב בשיקולי הקונה הפוטנציאלי. למעשה, התובעים לא סתרו טענה זו, והיא עולה מן המסמכים. ביום הקובע, כבר נבחרה הדרך של החלת התת"ל על המקרקעין ולא החלת תוכנית 1704 בדבר איחוד וחלוקה על המקרקעין.
ג. ידיעת תוכנית חפ/ 1704
בהחלטתי מיום 25.12.11 קבעתי, שהרלוונטיות היחידה של תוכנית חפ/1704 לשווי המקרקעין היא אם יוכח, שהמוכרים והקונים הפוטנציאליים ידעו את הוראות התוכנית, ולפיהן היתה צפויה תמורה גבוהה יותר כתוצאה מתוכנית זו, מאשר זו שהיתה צפויה ללא תוכנית זו. ב"כ התובעים טענה שתוכנית חפ/1704 היא למעשה התוכנית המשקפת את הפוטנציאל, ויש בה הבדל שווי ביחס לגודל המגרש. זו התוכנית הכי רלבנטית לשווי המקרקעין. בתשובה טען ב"כ הנתבעת בין היתר, כי תוכנית חפ/1704, בנוסח הכולל את המקרקעין ואת היתרון לחלקות גדולות, לא הופקדה, וכל עוד תוכנית לא מופקדת, פרטיה אינם בידיעת הציבור. אמנם, בידי התובעים תקנון התוכנית, אבל אין לדעת מאיפה השיגו אותו, והוא לא נמצא בידיעת הציבור, כולל הקונים הפוטנציאליים. זה מידע סודי, והועדה לא נותנת אותו לאיש לפני הפקדה. לאור טענות אלו, שיניתי את מתווה שמיעת הראיות המוסכם, שהיה על ידי חקירת השמאים בלבד, ואיפשרתי לתובעים להוכיח את הטענה שתקנון תוכנית חפ/1704 היה בידיעת הציבור, כולל התובעים (החלטה בעמ' 24 שורה 21 ואילך מיום 25.12.12).
בהתאם להחלטה זו, הובא לעדות אחד התובעים, מר נתן ויצמן, שהעיד שהוא שטיפל ומטפל מטעמם של התובעים בנכסי המקרקעין. לפי עדותו, נודע לו לראשונה אודות תוכנית 1704 מפירסום בעיתון הארץ בשנת 1991. הפירסום בדבר הכנת תוכנית הוגש כת/1. לא כתוב בו שיהיה יתרון למגרשים גדולים על פני מגרשים קטנים מ- 3 דונם. לפי עדותו, ב- 17.12.98 ראה פירסום נוסף, שהוגש כת/2. זהו פירסום לפי סעיף 77 לחוק התכנון והבניה, בדבר הכנת תכנית 1704 "חלוקה חדשה באזור התעשיה מערבה לשד' ההסתדרות", ושוב לא נאמר בה דבר אודות יתרון למגרשים גדולים. מידע נוסף התקבל לפי עדותו מתשובה להתנגדות משנת 2000 למתן היתר לשימוש חורג בעת הקמת מסוף התחבורה - ת/3. זה פרוטוקול החלטת ועדת המשנה של הועדה לתכנון ולבניה לדחות את ההתנגדות, ואין בו דבר על הוראות התוכנית 1704 מעבר למה שכבר פורסם. כל שנאמר הוא שהשימוש החורג יותר עד אישור תוכנית 1704. המידע הבא נמסר במכתבו של ב"כ הנתבעת ת/5, מיום 18.5.05, לפיו "לייעוד הסופי של המקרקעין כמרכז תחבורה הוגשו שתי תוכניות במקביל": חפ/1704 שאושרה בועדה המקומית והוגשה למחוזית, ותת"ל 13/6/2 שאושרה להפקדה. גם במכתב זה אין דבר על הוראות התוכנית, ועולה ממנו שהתת"ל נמצאת בשלב מתקדם יותר מחפ/1704. לפי עדותו של העד, קיבל את הוראות תוכנית 1704 "באזור שנת 2002-2003" כאשר אחיו מאיר ויצמן ניגש למחלקת האינפורמציה בעירית חיפה וביקש פרטים על התוכנית ועל המצב התכנוני של החלקה. אחיו (שלא הובא לעדות) הביא לביתו של העד את התוכנית 1704 ואת התקנון שלה, ממנו עולה שמגרשים ששטחם עולה על 3 דונם תותר בהם הקמת מסחר קמעונאי וחנויות כלבו (עמ' 29 שורה 11).
בחקירתו הנגדית, אישר התובע, שכבר בין 2002 ל- 2003 החזיק בידו את הוראות תוכנית 1704, משמע היא היתה בידיו בדצמבר 2005, והוא היה מראה אותה לקונה פוטנציאלי, דבר שהיה מעלה את השווי, בשל אפשרויות הניצול הגבוהות יותר לפי התוכנית. ואולם, הוצג בפני העד תצהירו לבג"ץ מפברואר 2007, בו העיד שהתובעים "פנו פעמים רבות למהנדס העיר בעיריית חיפה... נמסר להם כי לא ניתן לעיין בה שכן היא נמצאת בדיונים ורק לאחר הפקדתה ניתן יהיה לעשות זאת". מכאן, שבפברואר 2007 הצהיר בפני בג"ץ שלא ניתן לו לעיין בהוראות התוכנית. העד צעק את תשובתו שאין סתירה בין הדברים, שכן אמנם ב- 2003 קיבל אחיו את הוראות התוכנית, אבל כשניסו אחר כך לקבל מידע נוסף, לא הסכימו לתת מידע נוסף. לשאלה מדוע היה צריך לקבל שוב את הוראות התוכנית שכבר קיבל ב- 2003, ומדוע 5 שנים לאחר שקיבל את התוכנית הוא מצהיר לבית המשפט שלא הצליח לקבל את התוכנית, העד צעק את תשובתו באמצע השאלה, כי אלו נקודות זמן שונות וכשיש לו רכוש הוא עוקב אחריו. לאחר מכן, למרות שהוא העוקב אחר רכושו ואחר התוכניות החלות עליו, לא הסכים לאשר שהתוכנית הזו לא אושרה להפקדה, בטענה שהוא לא חושב שהוא צריך לאשר. כאשר נשאל מה היה אומר לקונה בדבר הוראות תוכנית 1704, אילו היה פונה אליו לרכוש את המקרקעין בדצמבר 2005, ענה שוב ושוב, למרות הזדמנויות שניתנו לו, שהיה אומר שהמגרש מעניין כי הוא בלב הפעילות המסחרית השוקקת, ובשל מרכזיות המקום והפוטנציאל הרב שיש לו - הוא נגיש מאד, מרכזי מאד, קל לפתור בו בעיות של גישה, חניה ותנועה (עמ' 32). מה שלא העיד העד הוא שהיה אומר לקונה בדצמבר 2005, שעקב גודלו של המגרש ניתן לנצלו לשימושים שלא ניתן לנצל מגרשים קטנים יותר. זאת, למרות שלטענתו היו בידיו הוראות התוכנית.
שמעתי את העד התובע נתן ויצמן, וקראתי שוב את המסמכים. צר לי לומר, שהעד הזה לא העיד אמת בפני. איני מאמין לעד, שבעתירה לבג"ץ, שבה היה עליו לגלות את מלוא המידע הרלבנטי בידיו, כאשר עתירתו היא לזנוח את התת"ל, ולהעדיף עליה את חפ/1704, אילו היו בידיו הוראות תוכנית 1704, לא היה מצרפם, כדי להראות את יתרונותיה. איני מאמין לעד, שאילו קיבל אחיו התובע את התוכנית והתקנון מן העיריה, לא היה מביא אותו להעיד על קבלתה. אני מאמין שהעד אמר אמת לבג"ץ, כאשר הצהיר שלא ניתן לו לעיין בתוכנית שכן היא נמצאת בדיונים וניתן יהיה לעשות זאת רק לאחר הפקדתה, שלא הגיעה. יש להניח, שלא הסתיר את האמת מבג"ץ, כאשר לא סיפר שהתוכנית, שעל מניעתה ממנו הוא מלין, מצויה בידו משנת 2003. אני דוחה את הסברו של העד, כאילו כוונתו בעתירה היתה שלא ניתן לו לעיין
שוב בתוכנית שהיתה ידועה לו היטב מזה כמה שנים. זהו הסבר של סתם, שאינו מתיישב עם ההגיון ועם תוכן האמור בעתירה, והעובדה שניתן בצעקה רק מחזקת את התרשמותי, שבשל חולשת הטיעון הגביר העד את קולו. אני מאמין לעד שלא היה אומר לקונה בדצמבר 2005 שהוראות תוכנית 1704 מקנות לבעלי מגרשים גדולים יתרונות שימוש על פני מגרשים קטנים, משום שלא ידע זאת, כי הוראות התוכנית לא היו בידיו. אציין, כי לא נעלמה ממני האפשרות, שאולי המידע הגיע לידי העד, אבל משום שהעד ידע היטב שמדובר במידע סודי, שאינו פתוח לציבור, לא הסתכן בחשיפת המידע לקונה.
הפסקתי את טיעונה של ב"כ התובעים, שאני מניח שהיא אשתו של העד התובע, שכעסה כעס רב על כך שנטען שהעד אינו אומר אמת, ואיימה שאם תגלה שהתוכנית היתה חלק ממסמכי בג"ץ, יגישו תלונה ללשכת עורכי הדין. כעולה מן העתירה, התוכנית לא היתה חלק ממסמכי העותרים בבג"ץ. אם התוכנית היתה חלק ממסמכי המשיבים בבג"ץ, המסקנה היא שהתוכנית נמסרה לאחר הגשת הבג"ץ בפברואר 2007, לאחר התאריך הקובע, ובניגוד לעדותו של העד. כלומר, גם אם התוכנית נמסרה על ידי המשיבים בבג"ץ, עומדת טענתו של ב"כ הנתבעת שהעד לא העיד אמת.
על פי כל אלה, אני קובע שהמידע אודות היתרון שבתוכנית 1704 למגרשים הגדולים מ- 3 דונם, לא היה מצוי בתודעת הציבור, כולל הקונים הפוטנציאליים, ביום הקובע, ולא הגדיל את שווי המקרקעין במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון.